Indemnité d'éviction : Quand la payer ?

L'indemnité d'éviction représente une compensation financière versée par le bailleur à son locataire commercial lorsque ce dernier est contraint de quitter le local en raison d'une décision unilatérale du bailleur, souvent liée à un non-renouvellement du contrat. Elle vise à réparer le préjudice subi par le locataire, tant en termes de perte de son droit au bail que des coûts liés à la relocalisation de son activité commerciale.

Elle peut comprendre plusieurs éléments :

• La valeur du droit au bail ou du fonds de commerce en fonction de la transférabilité de l’activité,
• Les frais de déménagement et de recherche de nouveaux locaux,
• Les pertes d'exploitation ou pertes de clientèle,
• Les frais annexes liés à la fermeture de l'activité dans le local actuel.

Le paiement de cette indemnité doit respecter des règles spécifiques en fonction de la situation, de la nature du contrat et du contexte juridique.

Avant de savoir quand procéder au paiement de l’indemnité d'éviction, il est nécessaire de bien comprendre les situations dans lesquelles cette indemnité peut être due. En général, les événements suivants entraînent le droit au paiement de l’indemnité d'éviction :

• Le non-renouvellement du bail commercial : Si le bailleur choisit de ne pas renouveler le bail à son terme sans fournir de motif légitime (d'où l’indemnisation), une indemnité d'éviction est due.
• La résiliation anticipée du bail par le bailleur : Si le bailleur décide de mettre fin prématurément au contrat, une indemnité doit être payée pour réparer le préjudice causé au locataire, sauf en cas de faute du locataire (notamment en cas de non-paiement du loyer ou d’autres manquements graves aux obligations contractuelles).
• L'éviction à la suite d'un changement de destination du local : Parfois, un bailleur choisit de réaffecter un local à une autre activité (par exemple, transformer un local commercial en appartement), ce qui peut également justifier une indemnité d'éviction.

La question du moment du paiement de l'indemnité d'éviction est étroitement liée à la procédure juridique encadrant la résiliation du bail. Le Code de commerce et la jurisprudence offrent des indications claires sur ce sujet, mais plusieurs étapes doivent être suivies avant de procéder au paiement

3.1. Le Délai de Préavis et de Notification

Dans le cadre d'un bail commercial, le bailleur est tenu de respecter un délai de préavis avant de demander la résiliation du contrat, généralement de 6 mois avant la fin du bail. Ce délai doit être respecté, sous peine de voir l'indemnité d'éviction remise en question ou réduite. Il doit notifier sa décision au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

3.2. L'Évaluation de l'Indemnité d'Éviction

L’indemnité d’éviction n’est pas un montant fixe ; son montant peut être sujet à négociation entre le bailleur et le locataire. En cas de désaccord, les deux parties peuvent faire appel à un expert immobilier pour évaluer précisément l’indemnité d'éviction. Cette évaluation repose sur des critères tels que :

• La valeur du droit au bail ou du fonds de commerce,
• La durée restante du contrat,
• Les pertes de chiffre d’affaires potentielles pour le locataire,
• Les frais de déménagement et de recherche de nouveaux locaux,
• L'impact de l’éviction sur la clientèle.

La liste des indemnités accessoires n’est pas exhaustive et tout préjudice subit par le preneur peut être indemnisé sur justificatifsLa liste des indemnités accessoires n’est pas exhaustive et tout préjudice subit par le preneur peut être indemnisé sur justificatifs

3.3. Le Paiement de l'Indemnité d'Éviction

Une fois l'indemnité d'éviction déterminée, la question du moment de son paiement devient centrale. Voici les différents cas de figure :

• Paiement à la fin de la relation contractuelle : Dans le cas où le bailleur et le locataire s'entendent sur la fin du bail ou sur le montant de l'indemnité, le paiement de l’indemnité d’éviction se fait généralement lors de la libération des lieux par le locataire, soit à la fin du délai de préavis, soit à la fin de la procédure judiciaire de résiliation du bail.
• Paiement lors de l'accord amiable : Si le bailleur et le locataire parviennent à un accord amiable sur le montant de l'indemnité, celle-ci peut être réglée dès la signature de l’accord, ou dans un délai qui peut être prévu contractuellement. Tant que l’indemnité d’éviction n’a pas été versée au preneur, celui-ci à un droit de maintien dans les locaux. Il sera tenu de verser au bailleur une indemnité d’occupation.
• Paiement après la décision judiciaire : Si l’affaire est portée devant le tribunal, le juge déterminera le montant de l’indemnité et fixera également un calendrier de paiement. Le locataire peut alors recevoir l'indemnité après la décision du tribunal, et souvent sous la forme d’un règlement immédiat ou échelonné.

Les Risques en Cas de Retard de Paiement

En cas de retard dans le paiement de l'indemnité d'éviction, le bailleur risque plusieurs conséquences juridiques :

• Le locataire peut demander au juge d'ordonner le versement immédiat de l'indemnité.
• Des intérêts de retard peuvent être appliqués, à moins qu’une autre condition ait été convenue dans le contrat de bail ou un accord écrit entre les parties.
• Le locataire pourrait décider de refuser de quitter les lieux si l’indemnité d’éviction n’a pas été payée, ou de demander une indemnisation supplémentaire pour le retard de paiement.