Indemnité d'éviction : L'indemnité d'occupation

Pendant cette période, les termes et conditions du bail initial continuent de s’appliquer comme si le contrat n’avait pas expiré. Cela signifie que :

• Le locataire doit verser une indemnité d’occupation.
• Le locataire est tenu d’entretenir les lieux loués.
• Le bailleur doit garantir la jouissance paisible des locaux

Toute violation des obligations par le locataire peut entraîner la résiliation de la relation locative et, par conséquent, la perte de son indemnité d’éviction. La clause résolutoire du bail demeure également en vigueur.

Lorsque le bail arrive à son terme sans renouvellement, le locataire ne paie plus de loyer mais une indemnité d’occupation. Cette indemnité, fixée sur la base de la valeur locative des locaux, peut être supérieure au dernier loyer payé, générant une créance en faveur du bailleur. Cette créance peut ensuite être compensée avec le montant de l’indemnité d’éviction.

Si le bailleur décide d’exercer son droit de repentir, c’est-à-dire de renouveler finalement le bail après un refus initial, l’indemnité d’occupation versée par le locataire entre la fin du bail et cette décision reste basée sur la valeur locative. Toutefois, un abattement pour précarité est souvent appliqué.

La valeur locative de référence subit généralement une réduction pour tenir compte de la précarité de la situation. Cet abattement se situe généralement entre 10 % et 20 %. Il est donc essentiel pour le locataire de bien évaluer l’indemnité d’occupation qui lui sera demandée, car elle aura des conséquences sur sa capacité à rester dans les lieux et sur le montant de l’indemnité d’éviction qu’il percevra.

Dans ce contexte complexe, le recours à un expert en évaluation immobilière est souvent déterminant. Cet expert joue un rôle central dans la fixation de la valeur locative, qui sert de base au calcul de l’indemnité d’occupation et, indirectement, de l’indemnité d’éviction.

Voici les principales missions de l’expert en évaluation immobilière dans ce cadre :

1. Détermination de la valeur locative :
   L’expert analyse les caractéristiques du bien (surface, localisation, usage, état général) et les prix pratiqués dans le marché local pour établir une valeur locative précise et équitable. Ce travail technique est essentiel, car une surestimation ou une sous-évaluation peut nuire respectivement au locataire ou au bailleur.
2. Justification des abattements :
   L’expert peut également intervenir pour justifier les abattements pour précarité, en tenant compte de facteurs tels que la durée des procédures, l’incertitude liée à la fin du bail, ou encore les contraintes spécifiques pesant sur le bien.
3. Évaluation de l’indemnité d’éviction :
   Dans le cadre des négociations, l’expert peut être sollicité pour estimer le montant de l’indemnité d’éviction due au locataire, en tenant compte de la perte de clientèle, du trouble de jouissance et des coûts liés au déménagement.
4. Assistance lors des négociations ou contentieux :
   L’expertise immobilière est un atout lors des discussions entre les parties ou en cas de litige. Le rapport d’évaluation, établi par un professionnel indépendant, constitue un document de référence souvent reconnu par les tribunaux.