Indemnité d'éviction : Evaluer les indemnités accessoires

Avant de se concentrer sur l'évaluation des indemnités accessoires, il est important de définir ce qu’est l'indemnité d'éviction. Elle fait référence à la somme versée par le bailleur à son locataire commercial pour compenser la perte du droit au bail, lorsqu’il est évincé avant la fin de la période convenue dans le bail. Ce paiement est destiné à couvrir les conséquences financières de la perte du local et des perturbations liées au déménagement.

Il est important de noter que le droit au bail est un droit personnel et un bien incorporel. Son éviction prématurée peut entraîner des pertes importantes pour le locataire, notamment en termes de recherche de nouveaux locaux, de déménagement, de perte de clientèle et de perturbations commerciales. L'indemnité d'éviction principale couvre ces aspects, mais dans certains cas, des indemnités accessoires peuvent également être demandées, selon la nature du préjudice subi.

Les indemnités accessoires dans le cadre d'une éviction commerciale correspondent aux compensations supplémentaires qui peuvent être demandées par le locataire pour couvrir des pertes spécifiques ou des frais supplémentaires non couverts par l'indemnité principale. Contrairement à l'indemnité principale, qui est généralement déterminée sur la base de la valeur du droit au bail ou du fonds de commerce, les indemnités accessoires sont liées à des préjudices particuliers résultant de l’éviction.

Les indemnités accessoires peuvent inclure :

• Les frais de déménagement : Le locataire peut réclamer une indemnité pour couvrir les frais liés à son déménagement, y compris le transport des biens et l'installation dans un nouveau local.
• Les frais de recherche de nouveaux locaux : Lorsque l'éviction force le locataire à chercher un nouveau local, les frais de recherche et les coûts associés peuvent être pris en charge par l’indemnité.
• Les pertes de chiffre d’affaires : Si l'éviction entraîne une baisse de chiffre d’affaires ou un manque à gagner, notamment en raison de la période d'inactivité ou des perturbations causées par le déménagement, une indemnité peut être attribuée pour compenser cette perte.
• Les frais liés à la résiliation de contrats accessoires : Les locataires peuvent être tenus de résilier des contrats de services (par exemple, contrats de maintenance ou d'approvisionnement) qui étaient liés à l'exploitation de leur activité dans le local commercial.
• Les frais de remise en état : Si le bail stipule que le locataire doit remettre les lieux dans leur état initial, et que cette remise en état est rendue plus complexe en raison de l’éviction, des indemnités accessoires peuvent être demandées pour compenser ces frais supplémentaires.
• Les frais de licenciement : ces frais sont indemnisé au coût réel et sur justificatifs

La liste de ces frais n’est pas exhaustive et chaque frais ou préjudice subis par le preneur peut être pris en charge sur justificatifs.

Ces indemnités accessoires visent à couvrir l’intégralité du préjudice lié au non-renouvellement du bail par la nécessité de quitter le local commercial.

L'évaluation des indemnités accessoires dans le cadre d'une éviction commerciale est un processus qui nécessite de prendre en compte plusieurs critères financiers et matériels. Contrairement à l’indemnité principale, dont le calcul repose sur des éléments relativement objectifs (comme la valeur du droit au bail et du loyer de marché), l'évaluation des indemnités accessoires est plus subjective et dépend largement du contexte spécifique de l'éviction.

3.1. Les Frais de Déménagement et de Relocalisation

L’un des principaux postes d'indemnisation dans le cadre des indemnités accessoires est le déménagement. Les frais de déménagement peuvent comprendre :

• Le transport des biens : Ce montant peut être basé sur le devis de déménageurs professionnels ou une estimation des coûts liés au transport de tout le matériel nécessaire à l’activité commerciale.
• L'installation dans un nouveau local : Certains frais liés à l'aménagement du nouveau local, comme les travaux d’adaptation, les équipements nécessaires ou la remise en état du local, peuvent être pris en compte.

Pour évaluer ces frais, le locataire devra généralement fournir des justificatifs (factures, devis, etc.) des frais engagés. Le montant de l'indemnité sera alors déterminé en fonction de la nature et de la quantité des dépenses liées au déménagement.

3.2. Les Frais de Recherche de Nouveau Local

Si l'éviction contraint le locataire à chercher un nouveau local, les frais de recherche doivent être évalués. Ceux-ci peuvent comprendre :

• Les honoraires d'agents immobiliers : Le locataire peut demander une indemnisation pour les frais d’intermédiation ou de recherche de locaux commerciaux. Cette indemnité peut être proportionnelle au montant du loyer que le locataire aurait payé pour un local similaire.
• Le coût des visites de locaux : Si le locataire a dû se déplacer à plusieurs reprises pour visiter des locaux, cela peut également être inclus dans l'indemnité.

Ces frais sont en général évalués à 15 % de la valeur locative de marché.

3.3. Les Pertes de Chiffre d'Affaires et trouble d’exploitation

L’un des défis majeurs dans l’évaluation des indemnités accessoires réside dans la perte de chiffre d’affaires. Un locataire peut prétendre à une indemnité pour les pertes financières causées par l’impossibilité de maintenir son activité pendant la période de déménagement ou la transition vers un nouveau local.

Il est souvent difficile de prouver de manière précise le montant des pertes de chiffre d'affaires. Toutefois, plusieurs éléments peuvent être pris en compte :

• Les bilans financiers et les déclarations fiscales : Le locataire peut fournir des documents financiers sur la période précédant l'éviction pour justifier de ses revenus habituels.
• Les pertes liées à la période de transition : Si le locataire perd des clients ou est contraint de fermer son activité temporairement, une indemnité peut être accordée en fonction des bénéfices attendus.

Cette indemnité représente en général 3 mois d’excédent brut d’exploitation.

3.4. Les Frais de Résiliation de Contrats Accessoires

Les locataires doivent souvent résilier des contrats commerciaux ou des services qui étaient spécifiquement liés au local évincé. Ces frais de résiliation peuvent inclure des frais d'annulation de contrats d'électricité, de services de nettoyage, de maintenance, de location d'équipements, etc. Ils peuvent être pris en compte dans l'indemnité d'éviction.

3.5. La Remise en État des Lieux

Si le bail prévoit que le locataire doit remettre les lieux dans leur état initial, une indemnité peut être accordée pour les frais de remise en état. Cette évaluation dépendra de l'état dans lequel le bien doit être rendu et des coûts des travaux nécessaires pour restaurer les lieux.

Bien que les indemnités accessoires visent à indemniser le locataire pour les préjudices supplémentaires causés par une éviction, elles sont parfois difficiles à évaluer avec précision. Plusieurs facteurs peuvent limiter la possibilité d’obtenir une indemnisation totale :

• Absence de justificatifs : Si le locataire ne peut pas fournir de preuves documentées concernant ses pertes ou ses frais (par exemple, des devis ou des factures), il peut être difficile d’obtenir une indemnité.
• Proximité avec le loyer de marché : Dans certains cas, les bailleurs peuvent contester l’ampleur des pertes de chiffre d'affaires ou des frais de recherche de nouveaux locaux, arguant que la situation économique du locataire n’est pas due à l’éviction mais à des facteurs externes.
• Interprétation des pertes de chiffre d'affaires : Le manque de données précises sur les pertes financières peut rendre l’évaluation des pertes de chiffre d’affaires compliquée.

L'évaluation des indemnités accessoires dans le cadre d'une éviction commerciale est un processus complexe qui nécessite une analyse détaillée des différents préjudices subis par le locataire. Contrairement à l'indemnité principale qui repose sur des critères relativement objectifs, l’évaluation des indemnités accessoires fait appel à une approche plus nuancée, tenant compte de la situation spécifique de chaque locataire et des facteurs subjectifs associés à l’éviction.