Calcul des indemnités : La valorisation du droit au bail par le différentiel de loyer

Le différentiel de loyer fait référence à l’écart entre le loyer actuellement payé par un locataire et le loyer de marché qu’il devrait normalement payer en fonction des conditions actuelles du marché immobilier.

Le droit au bail dans ce contexte fait référence à l’avantage qu’un locataire peut tirer de ces différences de loyer, notamment lorsqu’il s’agit de déterminer le montant de l’indemnité principale lorsque l’activité est transférable, lors d’une éviction commerciale. La valorisation du droit au bail par le différentiel de loyer permet d'estimer la valeur réelle de cet avantage.

Dans un contrat de location, le droit au bail représente le droit de continuer à occuper le local commercial pendant la durée du bail. Ce droit peut être valorisé, particulièrement lorsque le loyer payé est plus avantageux que celui du marché. Le mécanisme de valorisation repose sur plusieurs facteurs :

• La durée restante du bail : Un bail à long terme avec un loyer sous-évalué représente une valeur plus importante qu'un bail à court terme.
• Le différentiel de loyer : La différence entre le loyer actuel et le loyer de marché constitue une composante essentielle dans l'évaluation du droit au bail.
• Les conditions du marché immobilier : L’état du marché immobilier à un instant donné peut influer sur la valorisation, avec des loyers qui peuvent fluctuer selon la demande et l’offre de locaux commerciaux dans la région.

En cas de cession du bail, ce différentiel de loyer peut constituer un avantage économique pour le nouveau locataire, rendant ainsi le droit au bail plus précieux. Dans un contexte d’éviction commercial, plus le différentiel de loyer est important plus la valorisation du droit au bail et de l’indemnité principale sera élevée.

Le calcul du différentiel de loyer repose sur une comparaison entre le loyer effectif et le loyer de marché. Voici les principales étapes pour déterminer ce différentiel et en évaluer la valeur :

Identifier le Loyer de Marché

Le loyer de marché correspond au montant qu'un locataire devrait payer pour un bien similaire dans la même zone géographique, en tenant compte de l’état du marché immobilier local. Ce loyer peut être estimé à partir des transactions récentes, des offres similaires ou de l’analyse de prix au mètre carré.

Comparer le Loyer Actuel et le Loyer de Marché

Une fois que le loyer de marché a été déterminé, il convient de comparer ce montant avec le loyer réellement payé par le locataire. Si le loyer actuel est inférieur au loyer de marché, cela crée un différentiel positif pour le locataire (avantage économique).

Calculer la Différence

Le différentiel de loyer peut être calculé de manière simple comme suit :

Différentiel de loyer = Loyer de marché−Loyer payé

Si le différentiel est positif, cela signifie que le locataire bénéficie d’un loyer avantageux par rapport au marché.

Valoriser le Droit au Bail

La valorisation du droit au bail peut être effectuée en fonction du différentiel de loyer et de la durée restante du bail. Plus la durée restante du bail est élevée, plus la valeur du différentiel de loyer est élevée. L’évaluation de la valeur du droit au bail consiste à multiplier le différentiel de loyer par la durée restante du bail.

Exemple de calcul :

Imaginons un locataire payant un loyer annuel de 100 000 euros, alors que le loyer de marché pour un bien similaire dans la même zone est de 150 000 euros. Le différentiel de loyer serait de 50 000 euros par an. Si le bail reste encore 5 ans, la valeur de ce différentiel pourrait être estimée à :

50 000 euros x 5 ans = 250 000 euros

Cette méthode de valorisation implique aussi l'application d’un coefficient de commercialité.
En effet, en fonction de la qualité de l'emplacement des locaux, la méthode du différentiel de loyer comporte l'application d’un coefficient allant de 0, en cas d'absence totale de commercialité, à 10 en cas d’environnement exceptionnel. Le coefficient 10 constitue ce qu’on appelle en immobilier commercial, les emplacement PRIME.

Faire appel à un expert en évaluation immobilière est essentiel pour déterminer avec précision le montant du différentiel de loyer et la valeur du droit au bail. Grâce à sa maîtrise des outils et des méthodes d’évaluation, l’expert peut analyser les spécificités du bien, la durée restante du bail, et les conditions du marché, garantissant une estimation fiable et crédible. Son rôle d’intervenant impartial permet d’assurer une objectivité indispensable, notamment dans des situations où les intérêts du locataire et du bailleur divergent.

L’expert joue également un rôle clé dans les contentieux ou désaccords. Ses évaluations, fondées sur des analyses approfondies et des comparaisons pertinentes, peuvent être utilisées comme preuves solides devant un tribunal. De plus, il prend en compte les caractéristiques spécifiques du bien immobilier, telles que son emplacement, son état et son attractivité commerciale, tout en intégrant des facteurs tels que le coefficient de commercialité et l’impact du marché immobilier local.