Calcul des indemnités : La valeur subjective d'investissement

Avant de plonger dans les limites du différentiel de loyer, il est important de comprendre ce qu'il représente. Le différentiel de loyer est la différence entre le loyer de marché (le loyer que l’on pourrait obtenir sur le marché libre pour un bien similaire) et le loyer effectivement payé par le locataire en place. Ce calcul peut refléter un avantage pour le locataire dans le cas où il bénéficie d’un loyer plus bas que celui du marché ou un désavantage s’il paie un loyer plus élevé.

Dans la valorisation du droit au bail, ce différentiel de loyer peut influencer fortement la valeur de ce droit, notamment dans des situations de cession de bail ou d'indemnité d'éviction. Un loyer payé inférieur au marché est un avantage pour le locataire, qui peut obtenir une indemnité ou un prix de cession plus élevé.

Cependant, cette méthode de valorisation n’est pas toujours suffisante pour obtenir une évaluation précise, car elle ne tient pas compte de certains éléments subjectifs, comme le potentiel d’investissement et les préférences particulières d’un investisseur.

La valeur subjective d'investissement fait référence à l'impact que peuvent avoir des éléments non financiers ou personnels sur la valeur d'un bien, au-delà des critères purement économiques ou comptables. En matière de valorisation du droit au bail, cela comprend des facteurs tels que :

• La stratégie de l’investisseur : Certains investisseurs sont prêts à payer un prix plus élevé pour un droit au bail s'ils estiment que le bien est parfaitement adapté à leur stratégie commerciale ou à leurs objectifs d'expansion.
• L’emplacement géographique : Si un bien est situé dans une zone particulièrement recherchée ou stratégique pour l'activité d’un locataire ou d’un investisseur, la valeur du droit au bail peut être considérablement augmentée, même si le loyer payé est relativement élevé par rapport au marché.
• Les améliorations ou aménagements spécifiques : Un local qui a été adapté ou rénové pour répondre à des besoins spécifiques (par exemple, pour une activité particulière ou pour un format commercial particulier) peut avoir une valeur plus élevée pour un investisseur ayant les mêmes besoins.
• La durée restante du bail : Un investisseur peut accorder une valeur particulière à un bail long restant, même si le différentiel de loyer est faible, car cela offre une stabilité à long terme dans un environnement commercial favorable.

Ainsi, la valeur subjective d'investissement peut rendre l'application purement mécanique du différentiel de loyer insuffisante pour bien saisir l’ensemble de la valeur du droit au bail.

Le différentiel de loyer est un indicateur objectif, mais son application peut être limitée dans certains cas, notamment en raison de la présence de facteurs subjectifs qui modifient la perception de la valeur du droit au bail.

Les Spécificités attachées à certains fonds

Les besoins d'un locataire spécifique ou d’un investisseur particulier peuvent influer sur la valeur d'un bien. Par exemple, un commerçant dans une niche particulière pourrait être prêt à accepter un droit au bail élevé s'il estime que le local lui offre une visibilité ou un accès qu’il ne pourrait trouver ailleurs. Le coût d’adaptation d'un local à une activité spécifique ou les relations commerciales nouées dans un lieu peuvent rendre un bien plus précieux que son loyer de marché.

Certaines enseignes nationales, dans le cadre de leur expansion,et particulièrement sur des emplacements Prime, envisagent la valeur du droit au bail comme un coût supportable par rapport à des projections de chiffre d’affaires.Évidemment toutes ces enseignes n’ont pas les mêmes perspectives de chiffre d’affaires et se coût d’acquisition du droit au bail varie d’une enseigne à une autre. Cette valeur subjective d’investissement peut conduire à des dissonances entre les valeurs établies par le différentiel de loyer et les prix de cession effectifs (et ce même en application des coefficients de commercialité).

L’intervention de l’expert immobilier trouve alors tout son sens, car sa connaissance pointue des singularités des marchés locaux et des besoins des grandes enseignes lui permette d’appréhender au mieux ces problématiques.

Pour prendre en compte la valeur subjective d'investissement dans l’évaluation du droit au bail, il est nécessaire d’adopter une approche plus nuancée qui combine à la fois l'analyse objective (calcul du différentiel de loyer) et l'analyse des facteurs subjectifs propres à chaque situation.

Appliquer une Prime d’Attractivité Basée sur des Critères Subjectifs

Les experts immobiliers recommandent parfois d’ajouter une prime d'attractivité à la valorisation basée sur le différentiel de loyer. Cette prime peut être déterminée en fonction de la localisation du bien, de son potentiel de développement ou de son attractivité commerciale pour des secteurs spécifiques.